2008.aastal kinnitatud „Tallinna arengukava 2009-2027“ üheks tähtsamaks suunaks on elamupoliitika. Elamupoliitika prioriteetsemateks suundadeks on kuulutatud: eluaseme kättesaadavus kõigile Tallinna elanikele, väljarenditavate munitsipaaleluasemete ehitamine ning vana elamufondi renoveerimise toetamine. Kõigist nendest suundadest „enam surnuks“ on kujunenud elanikkonnale kättesaadava eluaseme loosung, sest realiseerimise viis – anda inimesel teenida selleks, et ta saaks osta endale eluase, ehk, teiste sõnadega, liberaalidest-kalapüüdjate õngede jagamise unistus majanduskriisi tingimustes absoluutselt ei tööta.
Tallinna peamised riskid
Tallinna arengukava 2013-2020 projektis faktiliselt leiab kinnitust, et riskid linna arenguks on jäänud 2008.a. tasemele. Protsessi, mis on seotud töövõimelise elanikkonna ja noorsoo kaotusega, kes sõidavad välismaale või Tallinna eeslinna, peatada pole õnnestunud. Seejuures praktiliselt ei tööta teistele pealinnadele omane naaberpiirkondade arvelt elanike suurenemise mehhanism. Võib küll palju arutada toimuvate protsesside põhjustest, kuid veel 2006.a. Ülemaailmse Panga eksperdid hoiatasid elamu erastamise negatiivsest mõjust elanikkonna mobiilsusele ning majanduse arengule.
Eestis kuni 96% eluasemetest on omandis, mis surub maha elanikkonna mobiilsuse ja majanduse üürile antava elamispinna puuduse tõttu. Renditava eluaseme puudumine kutsub esile rendi kalliduse pealinnas aga teiste piirkondade inimesed on seotud oma erastatud korterite külge isegi siis, kui nende elukohas pole tööd ning tööjõuna nad kiiresti degradeeruvad, osutudes koormaks kohalikele omavalitsustele. Arenenud maades rendieluruumi osakaal moodustab 30 kuni 55%, noored inimesed reeglina, rendivad eluaset töökoha lähedusse, vanemad inimesed ja pensionärid eelistavad rahulikult elada linnaläheduses. Meil on aga kõik vastupidi – pensionärid jäävad elama linna, samas teiste piirkondade noorsugu lahkub kuid mitte pealinna, vaid välismaale, kus on kujunenud soodne rendi- ja töötasu suuruse suhe.
Vaatamata elanikkonna vähenemisele Tallinna vajadus uutes eluasemetes on väga suur, uusi eluasemeid ehitatakse mitte rohkem kui 0.6 % olemasolevast elamufondist aastas, ideaalis peaks olema 5 % aastas. Tallinn pakub investoritele 9 ehituskrunti korterelamute ja pereelamute ehitamiseks, kuhu võiks ehitada 400 tuhat ruutmeetrit elamispinda (s.t. 6 % kogu elamufondist või pool sellest, mis on pealinna ehitatud alates 2000.a.), kuid hoonestajad-ettevõtjad ei soovi riskida teades elanikkonna piiratuid võimalusi.
Tallinna arengukava 2013-2020.a projekt
On ilmne, et Tallinna elamupoliitika viimase 5. aasta jooksul pole suutnud lahendada ülaltoodud probleeme. Eluaseme kättesaadavuse loosung iga linna elaniku jaoks läbi ettevõtluse arendamise kriisi olukorras ei tööta. Eluaseme soetamine enamiku perekondade jaoks jääb kättesaamatuks nende madalate sisstulekute mittevastavuse ja turul oleva kõrge eluaseme maksumuse tõttu. Samuti on ilmne, et munitsipaalelamufondi erikaalu suurendamine kuni 7.5% ei lahenda renditava eluasemega kindlustamise probleemi kõikidele seda vajavatele.
Energiasäästlikkuse loosungi all vana elamufondi renoveerimise programm innustab väheseid. Spetsialistidele on selge, et materiaalselt ja moraalselt vananenud maju on ebaotstarbekas renoveerida. Sellised investeeringud tasuvad end 20 aasta jooksul, mis muudab meie puruvaesed pensionärid elu lõpuni pangalaenu orjadeks. Vastuolu kriisi ajal kulude vähendamise reklaamüleskutsete ja samaaegselt suurte renoveerimisvahendite kulutamise ning korteriomanike laenuvõtmisele innustamise vahel, on ilmne. Pole midagi imestada, et vaatamata massreklaamile, on senini kogu elamufondist renoveeritud vähem kui 1%. Kriisi ajal inimesed ei soovi võtta laene, samas on kõigile selge, et isegi uues pakendis vana eluase pole turul nõutav.
Elamu lahendid Euroopas
Miks, deklareerides kõikvõimalike elamutüüpide valiku võimalust ning elanike ja kolmanda sektori intensiivset kaasamist kohaliku elu korraldamisse, programmi koostajad ei märka parimaid praktikaid Euroopa elamuküsimuse lahendamisel? Näiteks Poolas, kus on umbes samad elamuprobleemid nagu meilgi, leiti võimalus ühitada inimese sotsiaalset õigust eluasemele sotsiaalse eluasemeehituse turuga, mida renditakse välja väikese sissetulekuga elanikele väljaostmise õigusega. Täna on Poolas sotsiaalseid eluasemeid – 16 %, erastatud – 57 % ja kooperatiivseid – 27 %.
Miks pole uuritud Suurbritannia uut kogemust, kus massiline eluaseme erastamine kukkus läbi juba 90-te aastate alguseks? Täna antakse seal munitsipaaleluase rendile, kuid haldamisega tegelevad eluaseme üürnike endi ühingud; selline mittetulutoov eluase (majade kaupa) antakse ajutiselt tasuta rendile, tingimusega hoida heakorrastatud eluaset; päris värske otsus – munitsipaaleluase kujundatakse ümber rentnike osakutega kooperatiividesse (rent väljaostuõigusega); samas jätkub kooperatiiveluasemete ehitus.
Kooperatiivne mootor
Rahvusvaheline kooperatiivne liikumine leiab, et kooperatsioon saab tulevikus kõige kiiremaks ettevõtluse mudeliks. ÜRO kuulutas 2012.a. kooperatiivide aastaks märgusõnaga „Kooperatiivne ettevõtlus ehitab paremat maailma“ seetõttu, et kooperatsioon on suunatud inimvajaduste, mitte ahnuse rahuldamiseks. Tegelikult kooperatiivne elamuehitus võiks olla linna elamupoliitika peaülesande elavnemise mootoriks –muuta eluase kättesaadavaks kõikidele Tallinna elanikele ning lahendada väiksema, kui keskmise sissetuleku tasemega elanikkonna valikut renditava eluaseme ja eramu vahel.
Vahendajate ja vaheltkasu lõikajate kõrvaldamine kooperatiivehitusest vähendab ruutmeetri maksumust, eluaseme ja hüpoteegi omandamiseks pangalaenu väljajätmine lõpetab hüpoteekorjade tekitamist. Kooperatiivne eluase võib osutuda üheks linna arengu riskivähendamise lahendiks – see on võimas stiimul linnapotentsiaali elavdamiseks suurendades elanikkonda kõrvalpiirkondade arvelt ning nende elukoha registreerimiseks Tallinnas, kes töötavad juba ammu siin ning kui registreerimine on tingimuseks koha saamiseks pealinna kooperatiivis. Kooperatiivne ehitus – see on reaalsed töökohad ja teenimise võimalus, mitte aga müstilised õnged, see on ka teiste tööstussektorite ning nõudluste elavnemine. See kõik aga tähendab töövõimelise elanikkonna arvu suurenemist ning linnale – makse.
Ajalugu ja reaalsus
Kooperatiivse eluaseme ehitus pole Tallinnale uudiseks. Esimene kooperatiivide ehituse buum langes eelmise sajandi 20-le aastatele, kui riigi toetusel eluaseme ruutmeetrite arv suurenes pea kahekordselt. Teine eluaseme ehitusbuum langes 1960-1980 aastatele. Kooperatiividesse astunud kodanikud ehitasid enda kulul eluaset, kuid said riigilt laenu 70% ulatuses 20. aastaks oli ka teisi soodustusi. Tulevased elanikud võisid isiklikult osaleda ehituses. Kooperatiivse eluaseme ruutmeetri maksumus moodustas umbes 60% keskmisest kuutasust. Elamukooperatiivide moodustamist, juhtimist ning tegevuse üle järelevalvet teostati kohalike Rahvasaadikute Nõukogude poolt. 1961.a. Tallinna esimesed kooperatiivmajad ehitati Mustamäele. Ning 1995. aastal oli Eestis juba 1.8 milj. ruutmeetrit kooperatiivset eluaset, mis moodustas 12% kogu elamisfondist (kokku, perioodil 1945 – 1995.a. Eestis ehitati 15 milj. ruutmeetrit eluaset). Eluaseme erastamise radikaalne elamupoliitika Eestis praktiliselt hävitas kooperatiivse liikumise. Juba 1991.a. seiskusid kõik riiklikud kooperatiivide ehituse abiprogrammid. Tänapäeval on Eestis jäänud alles umbes 40 elamukooperatiivi, Tallinnas aga neid võib kokku lugeda ühe käe sõrmedel.