Parafraseerides klassikut, on kõik korteriühistud õnnetud ühtmoodi. Seda kinnitavad samalaadsed vead, mida teevad korteriühistute juhatused või korteriomanikud, mille tulemuseks on mitmed kohtuvaidlused ja artiklid meediaväljaannetes. Näiteks kui ei õnnestu võlgnevust välja nõuda, kurdavad juhatused võlgnike, seaduste ja kohtute üle, võlgnikud aga süüdistavad juhatust valesti tehtud arvutustes. Tegelikult tasuks kõigil vaadata peeglisse.
Tõendamata võlad
Korteriühistu juhatuse kohustus sisse nõuda korteriomanike kommunaalmaksete võlgnevusi tagab korteriühistu tegevuse jätkusuutlikkuse. Juhatuse õigus võlgnevuste sissenõudmiseks tuleneb seadusest (Korteriühistuseaduse §1 lg 2 ja Korteriomandiseaduse §21 lg 2 p1), mistõttu ei vaja juhatus kohtuse pöördumiseks üldkoosoleku otsust. Samas tuleb silmas pidada, et kohtuliku sissenõudmise õigust ei saa realiseerida ilma võlgnikule esitatud võlanõude põhjendatust ja õigsust tõendamata. Tõendiks ei saa olla kohtus raamatupidajalt saadud tõend või arvutuste ja maksete koondtabel, samuti ei saa tõendina käsitleda võlgnikule arve esitamist (Riigikohtu 16. 06. 2010. a otsus). Tõendiks on vaid esmased õigust sätestavad dokumendid: kehtivate üldkoosoleku otsuste protokollid, milles on märgitud hooldus- ja remondikulude tariifid; tarnijate esitatud esmased arved ja vastavate kulude jaotus ühistuliikmete vahel, mis tõendab tarnijatelt sisse ostetud kommunaalteenuste summasid; juhul kui majanduskulude jaotamise metoodika erineb seaduse sätetest, siis tuleb see kajastada ka korteriühistu põhikirjas. Korteriühistu on kohustatud arvutama makseid kinnistusraamatust märgitud korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta, mis ei sisalda lodža või rõdu pindala. Tõendamata võlanõuded jäetakse rahuldamata.
Samuti on oht kohtuvaidluses kaotada neil ühistutel, kes venitavad hagi esitamisega, sest näiteks võlanõue võib aeguda. Korteriühistu võlanõude aegumistähtaeg on 3 aastat. See tähendab, et 3 aastast vanemaid võlgu ei ole võimalik sisse nõuda, need tuleb maha kanda korteriühistu üldkuludena. Samuti on täheldatud, et võlgniku vastuseis suureneb võrdeliselt võlanõude suurusele. Enamikul võlgnikest on lihtsam tasuda 300 eurot, kui hakata kohut käima. Seega on ühistul mõistlik ka sellise väiksema summa puhul algatada võlanõude kiirmenetlus.
Arusaamatused viivistega
Valdav enamus korteriühistute juhatusi ei viitsi pöörduda kohtusse õigeaegselt. Selle asemel lisatakse põhivõlale viiviseid ja arvestatakse kõiki võlgnikult laekunud summasid nende viiviste katteks. Selle tulemusel jääb võla põhiosa maksmata, sellele lisatakse juurde jätkuvalt viiviseid, võlad paisuvad ja ühistuliikmest saab võlaori. Juhatuse põhjendus on lihtne – võlgnikku tuleb karistada valusalt, eriti kui ta on juhatusega opositsioonis. Sellist käitumist toetavad ka korteriühistu raamatupidajad, kes kuni viimase hetkeni lisavad juurde viiviseid, võttes aluseks Võlaõigusseaduse §88 lg 8, mis annab võlausaldajale õiguse arvestada laekunud summasid kõigepealt viiviste ja alles seejärel põhivõla katteks. Samas on nimetatud seaduse sätete kohaldamine piiratud hea usu põhimõttega, mis on sätestatud §6. Seega kui õigussuhte osapool käitub pahatahtlikult, ei kohaldata Võlaõigusseaduse sätteid.
Tallinna Ringkonnakohtu 2014. aasta detsembri otsuses asjas nr 2-07-49386 ei antud KÜle Liikuri 28 õigust kohaldada Võlaõigusseaduse §88 lg 8 sätteid. Selles vaidluses kaotas korteriühistu kõik ülal kirjeldatud viisil paisunud viivised summas 10 222,41 eurot, mis oli kogunenud eelneva seitsme aasta jooksul. Kohus nõustus võlgnikuga, et korteriühistu tegevus võlglaselt laekunud maksete arvestamisel viiviste katteks oli põhjendamatu, kuna oli vastuolus hea usu põhimõttega. Vaatamata sellele, et pikema aja vältel tasus võlgnik vaid osaliselt talle esitatud võlanõudeid, ei pöördunud korteriühistu kohtusse, vaid piirdus viiviste arvestamisega ja nende katmisega mis korteriomanikult laekunud summade arvelt. Lisaks keelas kohus korteriühistul sisse nõuda kõiki enne hagiavalduse esitamist arvestatud viiviseid, kuna ühistu ei olnud teinud samme osapoolte vahelise pikaajalise vaidluse sisuliseks lahendamiseks küttekulude suuruse küsimuses. Samuti ei lubatud korterühistul sisse nõuda põhivõla osa summas 1485,11 eurot, mille aegumistähtaeg oli möödas (3 aastat) ning summasid, mida arvestati üldvee ja tsirkulatsiooni eest summas 186,20 eurot, kuna ei tõendatud nende nõuete põhjendatust. Vastavalt kohtuotsusele ei lubatud hüvitada KT Liikuri 28 seitsme aastaga kogunenud kulusid ühistuliikme arvelt.
Tasu põhimõtete eest
Ei tohiks jätta tähelepanuta neid ühistuliikmeid, kes ei nõustu arvetes olevate summadega ja muutuvad seetõttu võlgnikeks. Oma mittenõustumist väljendatakse sageli keeldumisega vaidlusaluste summade maksmisest ning peetakse juhatusega aastatepikkust kirjavahetust. Võlgnevus aina kasvab, korteriühistu pöördub kohtusse, kus reeglina selgub, et korteriomaniku pretensioonid ühistu suhtes olid põhjendamatud ja võlg tuleb maksta. Kuid lisaks põhivõlale tuleb võlgnikul maksta ka viivised maksete hilinemise eest, samuti kohtukulud ja riigilõiv. Lõppkokkuvõttes tuleb kohtus kaotanud võlgnikul maksta oma „põhimõttelise võitluse“ eest kolm korda rohkem, kui võlgnevus ise.
Kindlasti on olemas mitmeid korteriühistuid, kus juhatused käituvad korteriomanikega pahatahtlikult ja ka raamatupidamises tehakse palju vigu. Ühistuliikme jaoks on siiski ebasoovitav ja kahjulik keelduda arvete tasumisest, et avaldada oma mittenõustumist. Tuleks valida muid õiguskaitse vahendeid, näiteks ise veenduda oma õiguses tagasi lükata põhjendamatult esitatud võlanõudeid – selleks tuleb esitada hagi kohtusse ja välja nõuda enammakstud summad. Kui ühistuliige tasub vaidlusaluse summa, märkides selgitusse sõna „ettemaks“, siis ei kaota ta õigust raha tagasi nõuda kohtu kaudu, kuid saab vältida viiviste arvestamist arvete maksmata jätmise eest. Näiteks nõudis üks korteriomanik KÜlt Liivamäe 4 põhjendamatult arvestatud summat 321,85 eurot veetarbimise eest, KÜ Laine (Sõle 45) liikmed tegid kohtus kindlaks, et neil on õigus keelduda korteriühistu poolt põhjendamatult arvestatud kulude kinni maksmisest.
Kes peab maksma?
Kohtus kaotanud KÜ Liivamäe 4 ja KÜ Laine peavad kinni maksma mitte ainult enda kohtukulud, vaid ka kohtuvaidluses võitnud korteriomanike kulutused. Tõenäoliselt näevad nende korteriühistute liikmed oma arvetest, et kohtuvaidlusele kulunud raha on ühistu juhatus jaotanud kõigi korteriomanike vahel või võtnud raha nende katteks hooldus- või remondifondist. Korteriomanikud ei pea nõustuma sellise tegevusega, kuna kõiki korteriühistu kulusid peaksid hüvitama nende tegelikud põhjustajad – juhatuseliikmed, kes tekitasid korteriühistule majandusliku kahju ebakorrektse asjaajamise tulemusel. Selleks, et juhatuseliikmetelt välja nõuda tekitatud kahju, tuleb teha vastav otsus korteriühistu üldkoosolekul ja pöörduda kohtusse kahjunõudega. Need ühistuliikmed, kes maksavad kinni oma taskust leplikult mis tahes juhatuse tehtud vigu, peaksid süüdistama vaid iseennast.
Marina Suhnjova, jurist
