Печать

Вроде бы закончились споры о том, являются ли собственники нежилых (коммерческих) помещений в жилом доме членами квартирного товарищества. Товарищества признают коммерсантов своими членами, но противостояние продолжается, потому что интересы собственников жилых и нежилых помещений трудно согласуются между собой и почти не пересекаются. Принимая решение о  покупке коммерческого помещения в жилом доме, бизнесмен должен отдавать себе отчёт, с какими проблемами он столкнётся и что его членство в квартирном товариществе наверняка не будет равноправным.

Проблемный член товарищества

Коммерсанты считаются в жилом доме проблемными членами товарищества. В отличие от собственников жилых квартир они самостоятельны и активны,  желают и имеют возможности защищать свои интересы. Главный интерес состоит в снижении расходов за обслуживание помещений, площадь которых может в несколько раз превосходить размер обычной квартиры, следовательно, по тарифам товарищества и платежи в ремонтный фонд и за обслуживание немаленькие. Кроме того, части строения  и технических сетей нежилого помещения могут конструктивно также быть отделены от жилого дома (отдельная крыша, теплоузел и т.п.). Понятно желание собственников коммерческих помещений вкладывать средства в обслуживание и ремонт именно своих помещений, а не жилых подъездов, куда и доступа нет.

Те коммерсанты, которые оплачивает расходы по общим тарифам, заинтересованы в пристальном контроле за расходованием средств в товариществе. Они разбираются в бухгалтерском учёте и строительстве, владеют познаниями в бухгалтерском учёте, поэтому сразу видят промахи правления и требуют объяснений. Качество, объёмы и стоимость работ, производимых товариществом – это предмет постоянного недовольства собственников нежилых помещений. При этом собственник нежилого помещения ограничен при принятии решений на общем собрании только одним голосом, несмотря на размеры собственности, поэтому за защитой прав приходится обращаться в суд. До сих пор случается, что собственника нежилого помещения вообще не приглашают на общее собрание товарищества.

 

 

Проблемное товарищество

Обычные члены товарищества коммерсантов не любят и часто видят в собственнике нежилого помещения только источник снижения собственных расходов на содержание дома. Особо алчные товарищи даже утверждают большинством голосов ставки платежей для собственников нежилых помещений, которые в несколько раз превышают платежи обычных членов товарищества. Точкой преткновения является нежелание товарищества обслуживать части здания и оборудование, которое находятся в нежилых помещениях, но считается долевой собственностью, например крыша, фасад, технические узлы и оборудование. Товарищества склонны использовать полученные от собственника нежилого помещения средства для обслуживания и ремонта только жилой части дома, игнорируя заявления члена товарищества о необходимых работах в нежилых помещениях.

Между тем, квартирное товарищество обязано осуществлять периодический контроль, обслуживание и ремонт всех частей дома, находящихся в долевой собственности, даже если эти части и оборудование находятся в границах реальной части квартирной собственности, например, нежилого помещения (обязанность следует из части 1 статьи 2 Закона о квартирном товариществе). Следовательно, товарищество должно включать в свои планы хозяйственной деятельности обоснованные заявки на ремонт от собственника нежилого помещения или устранять за счёт общих средств аварии техносетей и т.п. Собственник нежилого помещения обязан обеспечить товариществу возможность пользоваться реальной частью своих помещений для производства работ. Если в ходе аварийных работ собственности был причинён ущерб, он должен быть возмещён квартирособственнику.

Как решаются проблемы

В законе установлены правила, позволяющие решать возникшие с товариществом проблемы добровольно, либо принуждением через суд. Если товарищество не реагирует на требования собственника обслуживать и ремонтировать долевую собственность, находящуюся в границах нежилого помещения, собственник вправе сам произвести необходимые для сохранения вещи действия без согласия других долевых собственников дома. Собственник может требовать от товарищества возмещения произведённых им разумных расходов на основании части 4 статьи 72 Закона о вещном праве.

Главным критерием в возможном судебном споре по возмещению расходов является понятие «необходимости» несения расходов для сохранения вещи, то есть действия, направленные на предотвращение разрушения вещи. В судебной практике считается, что аварийная ситуация, протекающая крыша, труба и т.п., без дополнительной экспертизы доказывают необходимость ремонта. В других случаях потребуется экспертиза, доказывающая необходимость ремонта. Кроме того, необходимо доказать, что размер самих расходов был разумным.

Собственников нежилых помещений часто подводит самостоятельность, желание устранить неисправность своими силами и без должного документирования работ. Во-первых, должна быть переписка с товариществом, доказывающая, что товарищество знало о проблеме, но не исполняло свои обязанности. Во-вторых, необходимо документировать факт аварии или неисправности фотографиями и актами. В-третьих, по возможности, нужно попросить смету работ от нескольких от строительных подрядчиков, чтобы была доказана рыночная стоимость работ, и заказать работу у сторонней организации, чтобы получить документальные доказательства понесённых расходов.

Государтвенный Суд неоднократно подчёркивал, что товарищество, которое не исполняет должным образом свои обязанности по хозяйственному обслуживанию дома, должно знать, что необходимые работы вправе сделать любой собственник и вправе потребовать возмещения. Под товариществом здесь подразумевается не только правление, но и все квартирособственники дома, которые голосуют за план работ на общем собрании. Если справедливые требования собственника нежилого помещения по ремонту отвергаются, члены товарищества должны понимать, что им придётся оплачивать эти работы по решению суда.

 

Марина Сухнёва, юрист