Печать
Опубликовано в МК Эстония 11 апреля 2018

Никто не скажет вам точно, сколько мёртвых душ числится в крепостной книге Эстонии (крепостном регистре) в роли собственников квартир. Но они всегда имеются в наличии, потому что изменение данных крепостной книги производится по нотариальному заявлению лица, а сам умерший собственник такое заявление подать, конечно, уже не сможет. Заявление об изменении собственника квартиры должны представлять в крепостную книгу наследники. Но если наследники пытаются использовать ситуацию в свою пользу, не торопятся привести дела в порядок, не оплачивают счета товарищества и делают долги бывает, то у квартирного товарищества возникают проблемы с мёртвыми душами. 

 Автоматический наследник

С целью избежать оплаты квартирных долгов, пожить в квартире бесплатно или подольше избежать оплаты подоходного налога некоторые недобросовестные наследники специально длительное время не вносят изменения в крепостной регистр, эксплуатируя в качестве собственника квартиры имя умершего родственника. При этом они никак не проявляют себя в товариществе и не оплачивают счета за квартиру месяцами или годами. Они наивно полагают, что пока фамилия нового собственника не внесена в крепостную книгу, то можно и не платить. Также подавляющее большинство людей уверены, что наследство переходит к ним только через шесть месяцев (так было в СССР), но в Эстонской Республике другие правила.

Государственный Суд поставил точку в этом вопросе в 2007 году, отметив, что недвижимая собственность переходит по наследству согласно части 2 статьи 3 Закона о наследовании в день смерти лица и вне рамок крепостного регистра. Это значит, что наследники считаются собственниками квартиры со дня смерти наследодателя независимо от того, внесены ли они собственниками в крепостную книгу или нет. С этого же дня наследники автоматически становятся членами квартирного товарищества и обязаны платить за хозяйственное обслуживание квартиры, в том числе возможные накопившиеся долги прежнего собственника.

Предполагается, что потенциальными наследниками по закону являются супруги и родственники наследодателя, а если есть завещание – то наследник по завещанию. С оформлением наследства связаны только нотариальные расходы. Согласно Закона об оплате услуг нотариуса расходы обычного наследственного производства будут следующие: 1) удостоверение заявления об открытии наследственного производства – 63,90 евро; 2) выяснение наследников и выдача свидетельства о наследовании – 102,25 евро. К этим суммам прибавится налог с оборота 20%.

Лицо вправе отказаться от наследства в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было быть известно об открытии наследства. Если отказ от наследства нотариусу не представлен, считается, что лицо вступило в наследование имуществом. Если наследники все же не найдены или все наследники отказались, то квартира переходит в собственность местного самоуправления (часть 3 статьи 125 Закона о наследовании).

Обещанного не ждут три года

Если у квартирного товарищества возникает проблема с платежами за квартиру умершего квартирособственника, потому что наследники не вносят себя в крепостную книгу и никак не проявляются, то проблема имеет следующее решение. Квартирное товарищество как кредитор может обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследственного производства, в ходе которого и выясняются наследники. Если данные наследников известны, товарищество может обратиться в суд с требованием о взыскании долга, указав в качестве ответчика одного или нескольких наследников.

Не стоит также ожидать окончания споров между наследниками за обладание квартирой, которые иногда длятся годами, и всё это время никто из претендентов не оплачивает счета товарищества. Длительное бездействие в данной ситуации неуместно, так как требования квартирного товарищества по оплате долга устаревают по прошествии трёх лет.

Полумертвые души

Не меньше хлопот доставляют товариществам Ида-Вирумаа собственники, постоянное место проживания которых находится в России, которые скупали дешевые квартиры ради Шенгенской визы. Очевидно, что оплата счетов товарищества не входила в их планы, и они стали должниками. Эстонские суды отказались принимать заявления против россиян о взыскании долгов (причина – дорогое производство из-за места проживания ответчика). Однако у квартирных товариществ есть другие юридические возможности.

Первая – признание должника безвестно отсутствующим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти должника в течение длительного времени, то КТ может признать собственника безвестно отсутствующим, подав соответствующее заявление в суд. Основанием для подачи заявления является долг за квартиру. Необходимо представить выписку из крепостного регистра и свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Над имуществом безвестно отсутствующего лица с разрешения суда можно установить попечительство, то есть сдавать квартиру в аренду и погашать из поступивших сумм долги. Суд может дать разрешение на продажу квартиры. Товарищество само должно найти попечителя, который представляет свое письменное согласие о назначении на эту должность. 

Вторая –  признание должника умершим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника-должника в течение пяти лет, то оно может признать собственника квартиры умершим, подав соответствующее заявление в суд. Над имуществом признанного умершим собственника суд устанавливает попечительство и может выдать разрешение на продажу квартиры. Если лицо, объявленное умершим, фактически находится в живых, то юридическое объявление его умершим не влечёт для лица последствий.

Отчуждать и дарить

Если квартирное товарищество имеет контакт с должником, объём долга которого достигает суммы шестимесячных платежей, и этот долг не оплачен в течение 9-ти месяцев, то товарищество может применить процедуру принудительного отчуждения в соответствии со статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Решение об отчуждении должно быть принято на общем собрании товарищества. Необходимо дать собственнику разумный срок на добровольное отчуждение (продажу). Решение собрания необходимо доставить квартирособственнику лично или заказным письмом. После окончания срока на добровольное отчуждение товарищество может обращаться с в суд для получения решения о принудительном отчуждении квартиры, а для продажи квартиры надо с решением суда обратиться к судебному исполнителю. 

Напомню, что у товарищества также есть возможность купить квартиру на торгах, если стоимость квартиры должника незначительная, а после подарить проблемную квартиру государству. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется). В таком случае государство станет новым членом квартирного товарищества и должно будет оплачивать дальнейшее содержание квартиры.

Марина Сухнёва 

юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистр права