Проект нового закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (ЗоКСКТ) имели возможность обсуждать с 2012 по 2014 год все заинтересованные лица, которые внесли множество возражений, предложений и поправок. Новый закон был принят и вступает в силу 1 января 2018 года. Неожиданно, нынешней весной, люди, которые не принимали участия в обсуждении законопроекта, открыли дискуссию на предмет «ужасности» нового закона, пугая квартирособственников откровенными вымыслами, не имеющими под собой никакого основания. То ли они не читали текст закона, но мнение имеют, то ли намеренно морочат людям голову.

Нет бумажки – нет председателя?

Утверждение, что с 2018 года председателем КТ может быть только лицо, получившее квалификацию управляющего квартирным товариществом, является откровенным вымыслом. ЗоКСКТ не устанавливает новых требований к обычным членам правления, председателям квартирного товарищества, кроме тех, что прописаны в статье 26 Закона о некоммерческих объединениях. Член правления некоммерческого объединения, в том числе квартирного товарищества, должен быть дееспособным физическим лицом. Членом правления не может быть лицо, в отношении которого суд установил запрет работать членом правления.

Новый ЗоКСКТ действительно допускает, что вместо правления квартирным товариществом может руководить юридическое лицо, фирма, которую назначает общее собрание членов КТ. Наверняка какие-то товарищества сделают выбор в пользу управляющей фирмы, отказавшись от обычного правления с которым были проблемы. Тогда управляющая фирма должна назначить в дом конкретного своего работника, с квалификацией управляющего по недвижимости или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии. Но если квартирособственников не устроит работа управляющего, например по цене и качеству, то всегда смогут отозвать управляющую фирму большинством голосов и вновь выбрать себе правление (статьи 26-28 ЗоКСКТ). Таким образом, требование специальной квалификации установлено только в отношении работника управляющей фирмы и не распространяются на обычных членов правления.

Во многих товариществах всю работу по обслуживанию дома организуют председатели, большинство из которых на практике освоили профессию управляющего КТ и хорошо с этой работой справляются, не зря же квартирособственники продляют им сроки полномочий. Кроме того, такая форма организации дешевле. Но есть немало товариществ, которые давно обслуживают свой дом по договору с фирмой недвижимости. Само же правление выполняет в товариществе только функции руководства и представления интересов всех членов. ЗоКСКТ не препятствует такой форме хозяйствования и в дальнейшем. Очевидно, что лица, распространяющие слухи о несуществующих требованиях к председателям, хотят таким образом расчистить место для захвата управления КТ. Добровольно их назначать не хотят, вот и пытаются запугать председателей и квартирособственников вымыслом, что закон требует убрать председателя без квалификации.

С появлением в Эстонии 20 лет назад квартирных товариществ как нового для людей явления, с новыми правилами и непонятными общественными отношениями, возникли и связанные с товариществами мифы, которые укрепились в сознании квартирособственников и передаются «из уст в уста». Мифология о квартирном товариществе не является безобидной, она часто препятствует осуществлению прав и обязанностей членов КТ, приводит к ошибочным решениям и судебным искам. Всё потому, что мифология далека от действующего законодательства. Поскольку в Эстонии, в недалёком будущем, членом квартирного товарищества должен стать каждый собственник квартиры в многоквартирном доме, пора разоблачить некоторые мифы.

         Миф о доме как собственности КТ

Многие квартирособственники верят, что жилой дом со всеми техническими коммуникациями и земельный участок принадлежат квартирному товариществу, которое и должно за дом отвечать. Поэтому они мало интересуются состоянием дома, равнодушны к делам товарищества, поскольку уверены, что каждый отдельный квартирособственник за дела КТ не отвечает. На самом деле, весь дом целиком, с крышей, лифтами и фасадами, с трубами водоснабжения и канализации, с системой вентиляции и теплоснабжения, с земельным участком находится в долевой собственности всех собственников квартир этого дома. Товариществу не принадлежат здание или его технические коммуникации. Товариществу делегированы только хозяйственные обязанности квартирособственников по содержанию дома и земельного участка в порядке, а собственностью КТ является лишь оборудование для исполнения своих обязанностей, например, компьютер, газонокосилка и денежные средства товарищества в банке. Однако делегирование хозяйственных функций товариществу не означает, что с собственников квартир снимается их собственная обязанность по содержанию всего дома в надлежащем порядке, таким образом, чтобы никому не причинялся вред.

Эта обязанность собственников должна состоять из активных действий, например, в своевременном принятии на собраниях решений, необходимых для обслуживания дома; в постоянном контроле каждым собственником всех систем в квартире и в доме и в информировании товарищества о выявленных проблемах. Если из-за ненадлежащего обслуживания дома протекает, например, крыша и причиняется ущерб квартире или лицу, либо сосулька с крыши повредит человеку, то все собственники квартир отвечают за ущерб солидарно с КТ.

Вроде бы закончились споры о том, являются ли собственники нежилых (коммерческих) помещений в жилом доме членами квартирного товарищества. Товарищества признают коммерсантов своими членами, но противостояние продолжается, потому что интересы собственников жилых и нежилых помещений трудно согласуются между собой и почти не пересекаются. Принимая решение о  покупке коммерческого помещения в жилом доме, бизнесмен должен отдавать себе отчёт, с какими проблемами он столкнётся и что его членство в квартирном товариществе наверняка не будет равноправным.

Проблемный член товарищества

Коммерсанты считаются в жилом доме проблемными членами товарищества. В отличие от собственников жилых квартир они самостоятельны и активны,  желают и имеют возможности защищать свои интересы. Главный интерес состоит в снижении расходов за обслуживание помещений, площадь которых может в несколько раз превосходить размер обычной квартиры, следовательно, по тарифам товарищества и платежи в ремонтный фонд и за обслуживание немаленькие. Кроме того, части строения  и технических сетей нежилого помещения могут конструктивно также быть отделены от жилого дома (отдельная крыша, теплоузел и т.п.). Понятно желание собственников коммерческих помещений вкладывать средства в обслуживание и ремонт именно своих помещений, а не жилых подъездов, куда и доступа нет.

Те коммерсанты, которые оплачивает расходы по общим тарифам, заинтересованы в пристальном контроле за расходованием средств в товариществе. Они разбираются в бухгалтерском учёте и строительстве, владеют познаниями в бухгалтерском учёте, поэтому сразу видят промахи правления и требуют объяснений. Качество, объёмы и стоимость работ, производимых товариществом – это предмет постоянного недовольства собственников нежилых помещений. При этом собственник нежилого помещения ограничен при принятии решений на общем собрании только одним голосом, несмотря на размеры собственности, поэтому за защитой прав приходится обращаться в суд. До сих пор случается, что собственника нежилого помещения вообще не приглашают на общее собрание товарищества.

     Знаете ли вы, что первые квартирные товарищества появились в Таллинне ещё в 20-х годах прошлого века, когда в столице при поддержке государства развернулось строительство многоквартирных жилищных кооперативов? Тогда члены жилищных кооперативов в составе 4-х депутатов были даже представлены в парламенте Эстонской Республики. О квартирных товариществах вновь вспомнили в 90-х годах в связи с массовой приватизацией жилого фонда, целью которой провозгласили обеспечение лучшего содержания жилых домов. Тогда раскручивался бренд о плохом управляющем(государство) и хорошем управляющем(собственники квартир). Население ринулось выкупать у государства квартиры, не думая, да и не зная о проблемах коллективного обслуживания жилого дома.

 Попали в товарищество

     В отличие от Германии, где жилой фонд был приведён в порядок до начала приватизации за счёт государства, и население выкупало квартиры за счёт беспроцентной ссуды, наше государство передавало населению жилой фонд почти бесплатно, но с принудительной обязанностью вступить в квартирное товарищество. Так и получилось, что бывшие квартиросъёмщики стали обладателем жилого фонда, требующего дорогостоящих ремонтов, а люди, не имеющие понятия о самостоятельном управлении домом, попали в квартирное товарищество.Также на товарищества легла обязанность по оплате общедомового потребления коммунальных услуг (тепла, воды, электроэнергии, газа). Товарищества обязаны взыскивать долги квартирособственников не только за внутренние хозяйственные расходы, но и за коммунальные услуги поставщиков, с чем связаны дополнительные расходы на судебный процесс, ведь государство не освободило товарищества от оплаты государственной пошлины. А если товарищество не платит, отключают от услуги весь дом.

Сегодня только ленивый не ругает квартирные товарищества, но все их проблемы были заложены именно в ходе приватизации. И всё-таки, с обслуживанием дома большинство квартирных товариществ справляются. Хотя у нас не принято освящать положительные примеры из жизни квартирных товариществ, может потому, что недовольные всегда найдутся в любом многоквартирном доме.

Вроде бы, что за проблема? Кто нанёс ущерб квартире, тот и возмещает. Но зачастую пострадавшие ошибаются с определением конкретного лица против которого надо подавать требование. Люди, ответственные за возмещение ущерба по статье закона, тоже ошибаются, отказываясь от заключения компромисса и своевременной оплаты разумных расходов, они доводят дело до суда, чем многократно увеличивают свои расходы в судебных процессах.

Публикация в Деловых ведомостях 30.09.2015

 

 
 
 
 

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

tel 56 915 679

MTÜ Kooperatiivelamute Toetuse Agentuur KETА

registrikood 80148646