опубликовано в газета МК Эстония 8 февраля 2017 года
Проживающие в многоквартирных домах люди часто сетуют, что до эпохи квартирных товариществ жильцы дома жили дружно, между собой не скандалили, недовольство по квартплате относилось в домоуправление. С появлением квартирных товариществ в домах не прекращаются конфликты. Кто-то винит в этом «плохие законы» и своеволие председателей, кто-то недоволен агрессивностью или, наоборот, равнодушием членов товарищества. Действительная причина кроется в порядке управления квартирным товариществом, которое, обязано решать вопросы обслуживания дома на общем собрании. Учёные доказали, что коллективное управление сопряжено с социальными парадоксами, из которых неизбежно произрастают напряжение и конфликты.
Парадокс Эрроу Для гурманов: Владик Аветисов. Противоречия общества
В 1972 году американский экономист Кеннет Эрроу получил Нобелевскую премию за «теорему невозможности», которая доказывает, что любая процедура принятия коллективного решения с одновременным соблюдением коллективной рациональности, способности принимать решения и равенства власти – невозможна. При голосовании на этих условиях индивидуальные предпочтения всегда находятся в непримиримом противоречии с коллективным рациональным выбором. Эрроу доказал, что единственная процедура, которая удовлетворяет этим правилам – это диктаторская процедура, когда обладающий властью диктатор принимает решения и навязывает их обществу. Роль диктатора может выполнять обладающая властью личность, партия, внешняя угроза, влиятельное меньшинство.
Парадокс Эрроу дополнили экономист Марк Саттертуэйт и философ Алан Гиббард, которые доказали, что любая процедура принятия коллективных решений при наличии более двух альтернатив будет либо диктаторской, либо будет возможность для манипуляций. Манипуляции могут быть со стороны избирателей, которые высказывают свои неискренние предпочтения, чтобы получить для себя лучшее решение. С той же целью осуществляются манипуляции со стороны власти. Эти шокирующие результаты пошатнули авторитет демократических процедур принятия решений большинством.
Опубликовано в газете МК Эстония 26 ноября 2016 года
Квартирным товариществом руководит и представляет его во всех сделках правление или председатель. Это простое предложение содержит в себе либо гарантии надлежащего обслуживания жилого дома и наличие комфортной среды для совместного существования населяющих его людей, либо гарантированные конфликты между собственниками квартир и правлением. Реализация обоих сценариев полностью зависит от председателя КТ, которого выбрало товарищество. Несмотря на то, что все собственники квартир мечтают о "хорошем" руководителе товарищества, они не смогут объяснить, по каким признакам доверяют руководство конкретным людям. Поэтому в председатели КТ часто попадают не только компетентные в области управления квартирным домом люди, но также персонажи несведущие и авторитарные, о причудах которых часто пишут газеты.
Государство не помогает
За двадцать лет существования института квартирных товариществ государство почти ничего не сделало для того, чтобы организовать обучение людей управлению квартирным домом, возложив все расходы и риски на квартирособственников, которые вынуждены сами финансировать обучение председателей на краткосрочных курсах и семинарах, которые организуют некоммерческие организации и частные обучающие фирмы. Кроме того, сегодня для всех квартирных товариществ наступил период смены поколений в правлениях. Председателей, работавших 10-15 лет, имевших, кстати, неплохое базовое советское профобразование, и освоивших на практике навыки управления многоквартирным домом, сменяют новые люди. Вопросы, которые новички задают на учебных семинарах, раскрывают глубину их некомпетентности в вопросах руководства товариществом. А ведь от компетентности председателя зависти не только техническое состояние дома, но иногда и жизнь окружающих.
С одной стороны, член правления квартирного товарищества не обязан иметь квалификационный уровень руководителя КТ, но с другой стороны, государство не обеспечивает право профессионального обучения тех, кто хочет учиться. В системе профессионального образования открыты учебные группы с бесплатным обучением на десятки специальностей: бухгалтер, секретарь, советник клиента в банке, специалист по организации бизнеса, специалист по персоналу, по организации туризма и т.д. и т.п. Чтобы получить квалификационное удостоверение по перечисленным профессиям надо освоить 120 EKAP (3120 академических часов учебной работы и практики). Нет ни одной бесплатной учебной программы по специальности «руководитель квартирного товарищества». Для подготовки к квалификационному экзамену для получения удостоверения «руководителя квартирного товарищества 4 уровня» рекомендовано пройти 120 часовые курсы (стоимость около 600 евро) и заплатить за экзамен 158 евро. По данным портала Квалификационной комиссии (Kutsekoda)на ноябрь 2016 года в Эстонии только 21 человек имеет действующее квалификационное удостоверение руководителя КТ.
Опубликовано в газете Деловые ведомости 3 августа 2016 года
Поскольку приватизация жилья в Эстонии была скроена по модели "народного капитализма" Великобритании эпохи тэтчеризма, то и результаты нашей приватизации не сильно отличаются от модели. Мы получили те же плюсы: одномоментный выигрыш населения в дешёвом приобретении жилья в собственность; возникновение рынка жилья и потребителей товаров и услуг, связанных с жильём; освобождение государства и местных самоуправлений от расходов, связанных с содержанием жилого фонда. Негативные результаты были в виде маргинализации муниципального жилищного фонда и роста арендной платы за жильё, потери населением части приватизированных квартир из-за неудачных сделок на рынке.
Коллективная ответственность
Коллективная ответственность квартирособственников в Эстонии за общедомовое потребление коммунальных услуг (тепло, вода, газ, электричество и т.п.), помноженная на должников, бедность и деградацию рынка недвижимости, стала сегодня первопричиной потери жилья населением Ида-Вирумаа, так как после отключения услуг жизнеобеспечения дома люди были вынуждены покинуть обречённые на физическое разрушение и разграбление квартиры.
Зимой этого года подобная история произошла с домом номер 23 по улице Вахтра в Кохтла-Ярве. Квартирное товарищество не смогло погасить долг перед VKG Soоjus к началу отопительного сезона, хотя в отношении четырех из десяти должников уже были вынесены судебные решения о погашении долгов в рассрочку, а с остальных должников, по словам председателя, и взять было нечего: у них ни работы, ни пособия. Продажа квартир должников тоже было делом безнадежным: стоимость квартиры – от 1500 до 5000 евро, но спроса на них нет. Кохтла-Ярве в этом плане уникальный город: цена квартиры здесь может быть меньше, чем долг за отопление, накопившийся за пару лет. Из-за общего долга товарищества предприятие VKG Soоjus не подключило дом к отоплению, в результате чего в январские морозы лопнули батареи и стояки центрального отопления, затем замёрзла система водоснабжения. Стены и имущество жильцов заплесневели и пришли в негодность. Таким образом было потеряно 32 квартиры, потому что дом пойдёт под снос, а ведь 22 квартирособственника исправно платили за отопление, но стали, по сути, жертвами эстонского законодательства.
Недавно стало известно, что в этом году ещё 70 жилых домов в Ида-Вирумаа ожидает та же печальная участь быть отключёнными от теплоснабжения и последующее разрушение.
Владение квартирной собственностью связано с добровольно-принудительным членством в товариществе. Добровольность членства заключается в том, что человек сам решает, приобретать или нет сопряжённую с членством в КТ квартирную собственность. Квартирное товарищество (в более точном смысловом переводе с эстонского языка – квартирный кооператив) надолго закреплено в нашем законодательстве в качестве управляющего квартирным домом, это является фактом. И если от товарищества и связанных с ним проблем никуда не деться, то пора понять, что одни лишь жалобы в газету на председателя, соседей, «несовершенство законов» и т.п. не решают конкретную проблему конкретного квартирособственника.
Более конструктивным является изучение правил функционирования квартирного товарищества и овладение средствами правовой защиты своих личных прав внутри его. Словом, как говорил герой известного романа Р.П. Уоррена: – «Ты должен сделать добро из зла, потому что его больше не из чего сделать». И никакой волшебник не сделает эту работу за самих квартирособственников.
Увы, большинство членов товарищества не умеют или не хотят пользоваться правовыми средствами для защиты своих прав, установленных действующим законодательством. Это означает, что люди не предпринимают разрешённых законом самостоятельных действий, или не просят помощи у государства, то есть в суде, чтобы решить проблемы. Вот перечень прав, которыми редко пользуются собственники квартир.
Право на информацию о деятельности КТ
Право члена КТ на информацию о хозяйственной деятельности товарищества установлено в части 5 статьи 28 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой по требованию члена/ов правление должно предоставлять необходимую информацию об управлении и соответствующий отчёт. Необходимыми информативными документами являются устав КТ, протоколы общих собраний и план деятельности товарищества на год, в которых содержатся методика распределения общих расходов между членами КТ, тарифы на обслуживание и ремонт дома, обязанности товарищества по содержанию и стоимости ремонта и обслуживания, размер вознаграждения председателя, порядок пользования парковкой и т.п. Под отчётами подразумевается годовой хозяйственный отчёт о деятельности товарищества; отчёт о техническом состоянии недвижимости; отчёт о действиях и расходах на управление, обслуживание и ремонт дома за определённый период; отчёт об организации ремонтных или аварийных работ; отчёт о денежных потоках за период; отчёт о действиях правления по взысканию долгов. Требование необходимо оформить в письменном виде и отправить правлению простой, заказной или электронной почтой. Правление должно представить отчёт по требованию члена в письменной форме и в разумные сроки, необходимые для подготовки ответа.
В случае, если правление неоправданно отказывается от выдачи информации или не позволяет ознакомиться с документацией, член товарищества может представить в суд исковое заявление против товарищества с требованием обязать правление выдать информацию или дать возможность ознакомиться с документацией (до 31.12.2017 года госпошлина составит 300 евро, а с 2018 года – 50 евро).
Проект нового закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (ЗоКСКТ) имели возможность обсуждать с 2012 по 2014 год все заинтересованные лица, которые внесли множество возражений, предложений и поправок. Новый закон был принят и вступает в силу 1 января 2018 года. Неожиданно, нынешней весной, люди, которые не принимали участия в обсуждении законопроекта, открыли дискуссию на предмет «ужасности» нового закона, пугая квартирособственников откровенными вымыслами, не имеющими под собой никакого основания. То ли они не читали текст закона, но мнение имеют, то ли намеренно морочат людям голову.
Нет бумажки – нет председателя?
Утверждение, что с 2018 года председателем КТ может быть только лицо, получившее квалификацию управляющего квартирным товариществом, является откровенным вымыслом. ЗоКСКТ не устанавливает новых требований к обычным членам правления, председателям квартирного товарищества, кроме тех, что прописаны в статье 26 Закона о некоммерческих объединениях. Член правления некоммерческого объединения, в том числе квартирного товарищества, должен быть дееспособным физическим лицом. Членом правления не может быть лицо, в отношении которого суд установил запрет работать членом правления.
Новый ЗоКСКТ действительно допускает, что вместо правления квартирным товариществом может руководить юридическое лицо, фирма, которую назначает общее собрание членов КТ. Наверняка какие-то товарищества сделают выбор в пользу управляющей фирмы, отказавшись от обычного правления с которым были проблемы. Тогда управляющая фирма должна назначить в дом конкретного своего работника, с квалификацией управляющего по недвижимости или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии. Но если квартирособственников не устроит работа управляющего, например по цене и качеству, то всегда смогут отозвать управляющую фирму большинством голосов и вновь выбрать себе правление (статьи 26-28 ЗоКСКТ). Таким образом, требование специальной квалификации установлено только в отношении работника управляющей фирмы и не распространяются на обычных членов правления.
Во многих товариществах всю работу по обслуживанию дома организуют председатели, большинство из которых на практике освоили профессию управляющего КТ и хорошо с этой работой справляются, не зря же квартирособственники продляют им сроки полномочий. Кроме того, такая форма организации дешевле. Но есть немало товариществ, которые давно обслуживают свой дом по договору с фирмой недвижимости. Само же правление выполняет в товариществе только функции руководства и представления интересов всех членов. ЗоКСКТ не препятствует такой форме хозяйствования и в дальнейшем. Очевидно, что лица, распространяющие слухи о несуществующих требованиях к председателям, хотят таким образом расчистить место для захвата управления КТ. Добровольно их назначать не хотят, вот и пытаются запугать председателей и квартирособственников вымыслом, что закон требует убрать председателя без квалификации.
