Опубликовано в МК Эстония 13 декабря 2017

 

1 января 2018 года в регистре некоммерческих объединений появится около 10 тысяч новых квартирных товариществ. Это событие коснётся 230 тысяч квартирособственников в домах, которые до сих пор обслуживались по старому Закону о квартирной собственности как сообщество, а сообществами управляли фирмы недвижимости. Какие правовые и практические последствия наступят для собственников квартир? Как следует обращаться со своим товариществом? Попробуем разобраться.

 

Разоблачение страхов

Начнём с разоблачения страхов, которые распространяют среди собственников квартир несведущие в вопросе лица, в том числе, некоторые несведущие юристы. Людей пугают, что в 2018-м товариществам назначат управляющую фирму. Это утверждение неправильное и не опирается на закон.

 Новый Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает в ч. 3 статьи 66, что если дом-сообщество имел ранее управляющую фирму, то управляющим возникшего в доме КТ считается именно эта управляющая фирма, которая обслуживала дом до 2018 года. Другими словами, управляющая домом фирма продолжит обслуживание квартирного дома, но уже в статусе управляющего квартирным товариществом.

 А что ожидать малоквартирным домам, с количеством квартир не более десяти, которые управляли домом сами, без управляющей фирмы? Часть 3 и 4 статьи 24 ЗКсКТ предусматривает, что правление в таких домах необязательно. Если правления нет, то квартирособственники руководят и представляют квартирное товарищество совместно.

Для того, чтобы управляющая фирма или правление были внесены в регистрационную карту квартирного товарищества собственникам квартир нужно представить соответствующее заявление в регистр. Для этого даётся срок полгода, к 30-му июня 2018. Это значит, что собственники квартир будут сами решать на собрании, подтвердят ли они полномочия прежней фирмы как управляющего КТ или выберут правление квартирного товарищества, чтобы управлять домом самостоятельно.

Запрос квартирособственников на создание внесудебной комиссии для решения споров в товариществах, я озвучила в прессе в ноябре 2011 года вместе с предложением создать при местном самоуправлении примирительную комиссию. Прошло шесть лет, но члены квартирных товариществ по-прежнему спрашивают, где же такая комиссия, куда можно обращаться с жалобой на товарищество? Они не понимают, почему их обращения в полицию, в департамент защиты потребителей, в парламент, к президенту, к канцлеру права возвращаются с советом «идите в суд». Они не понимают, почему для того, чтобы получить от правления товарищества, к примеру, протокол собрания КТ нужно обращаться в суд, ведь дело это затратное как во временном, так и в денежном выражении, препятствием является также делопроизводство на эстонском языке. Они недоумевают, почему местное самоуправление до сих пор не удосужилось создать комиссию по решению споров в квартирных товариществах?

Перипетии с комиссией

Действительно, хороший вопрос, почему Таллинская городская управа не создала комиссию для квартирных товариществ? Ведь принятый 1 января 2010 года Закон о примирении (Lepitusseadus)позволяет создавать в структуре местного самоуправления досудебный примирительный орган, который должен помогать конфликтующим сторонам найти мирное решение частно-правового спорного вопроса. Этот закон был принят в Эстонии в рамках принятой в 2008 году Европейским Парламентом и Советом Европы Директивы 2008/52/ЕС, которая предписывала государствам-членам обеспечить лучший доступ граждан к справедливости, как части политики Европейского Союза, направленного на создание правового пространства свободы, безопасности и справедливости. С этой целью предписывалось, в частности, обеспечить доступ к внесудебным методам разрешения споров.

Ответ лежит на поверхности: у Таллинской городской управы нет никакого желания заниматься спорами квартирных товариществ. К примеру, летом 2012 года в прессе было объявлено о создании общественной комиссии «Межпартийная комиссия по проблемам квартирных товариществ», которая прекратила свою деятельность уже в 2014 году по причине полного равнодушия к ней тех чиновников, которые в неизменном составе уже много лет отвечают за жилищную сферу и взаимодействие с квартирными товариществами. У комиссии не было ни помещения, ни финансирования, а на голом энтузиазме долго не протянешь. Вычурное название комиссии осталось в истории. Но на этом перипетии (от греческого – исчезновение удачи в делах) с комиссией для товариществ не закончились.

В ноябре 2011 года я напечатала в газете Деловые ведомости статью, в которой озвучила запрос собственников квартир на создание внесудебной комиссии для решения споров в товариществах вместе с предложением создать при местном самоуправлении примирительную комиссию. Городские власти проигнорировали запрос общественности. Отреагировал господин Вайнгорт, фирма которого организовывала учебные семинары для председателей КТ, приглашая вначале специалистов по товариществам. Потом Владимир Вайнгорт стал проводить лекции и консультации для товариществ самостоятельно. Итак, в июле 2012 года господин Вайнгорт объявил, что создаёт общественную комиссию по проблемам КТ, которая, по его словам, заменит жадных, подлых и безответственных юристов в деле защиты собственников от активности товариществ.

Кто вы, специалисты?

В состав комиссии вошли Яна Тоом (председатель), Владимир Вайнгорт (ответственный секретарь), Владимир Дроздов, Ольга Иванова, Сергей Юргенс, Сергей Никонов, Елена Сенук, Надежда Нитсхолд, Елена Соколовская.

Поскольку эти люди имели партийную принадлежность (центристы и объединённая левая партия), то название придумали „Межпартийная комиссия по проблемам квартирных товариществ“. Общественности было объявлено, что комиссия из политиков, экономистов и различных специалистов, разбирающихся в вопросах КТ будет бесплатно помогать людям решать спорные вопросы с товариществами. 

Помнится, тогда же я написала про это начинание статью под названием „А вы, друзья, как ни садитесь, всё в музыканты не годитесь“, имея ввиду, что не специалисты не способны осилить такое мероприятие. Поскольку ни одного юриста в комиссию не пригласили, общественники стали действовать как любительский кружок по интересам. Правда сами они оценивали свою деятельность высоко и рапортовали в газете „Столица“, где им дали возможность собираться, о множестве людей, которые обращались и которым помогли. Кстати, сегодня Сергей Никонов приписывает идею комиссии себе и утверждает, что комиссию создали в 2011 году, но фактического подтверждения этому нет и быть не может.

Но есть квартирособственники, которые оценивают деятельность этой комиссию по-другому. Александра Карлова сообщила, что дважды в это время обращалась по спорам со своим товариществом и к Сергею Никонову, который посмотрел протокол общего собрания сделал звонок председателю товарищества и вынес приговор, мол надо платить. Как потом выяснилось г-Никонов был с председателем этого КТ на "короткой ноге". Инициативная группа этого дома обращалась с коллективным письмом также к Яне Тоом за помощью от произвола председателя товарищества. Яна Тоом выслушала, "поплакалась", что не прошёл законопроект о досудебной комиссии, обещала разобраться и сообщить результаты. Люди ждут до сих пор, ни письма, ни звонка. Проблемы Александры с товариществом были решены в её пользу в суде, также она получила с товарищества все расходы, затраченные на юридическую помощь.

Монополистов никто не любит. Доминирующее положение на рынке производства продукции или услуг, либо в сфере административного управления или идеологии позволяет монополистам диктовать обществу свои условия или повышать цены для получения дохода, вместо того, чтобы приложить усилия для совершенствования продукта. Обратной стороной монопольного положения в любой сфере рано или поздно становится деградация старых технологий или идей, отмирание способности генерировать что-то новое. Однако монополисты всегда уделяли и уделяют большое внимание борьбе с любыми проявлениями конкуренции, которая несёт с собой опасность потери доходов или привилегий.

Естественные монополии

Про естественные монополии, то есть поставщиков коммунальных услуг говорили и писали неоднократно.  Монопольное положение ряда предприятий на рынке продажи тепла, воды или газа позволяет им повышать тарифы на свои услуги. Несмотря на Закон о конкуренции, ценообразование коммунальных услуг остается недоступным контролю общественности и почему-то легко штампуется Департаментом конкуренции. Благодаря мощному лоббированию монополисты получили в Эстонии льготное для себя правовое регулирование, которое ущемляет интересы потребителей услуг. Например, принудительное заключение общего на весь дом договора продажи услуги, по которому возникает коллективная ответственность собственников квартир за долги соседей. Интересы поставщика тепла также защищает законодательный запрет на установку альтернативных систем отопления в жилых домах.

Все эти ограничения приводят не только к постоянному росту цен на тепло, но и к препятствию развития современных альтернативных технологий отопления жилых домов. У нас не поощряется развитие возобновляемых источников энергии. Примером мог бы послужить немецкий город Фрайбург, известный своей энергосберегающей политикой. Вместо этого политики всех уровней прописывают квартирным товариществам Эстонии один рецепт «снижения расходов на отопление» – обёртывание фасадов утеплителем, для чего нужно взять кредит у банка. Разумному человеку ясно, что сумма квартирного счёта от этого не изменится, потому что стоимость тепла будет распределена между платежом за кредит и платежом за теплоноситель. Так же ясно, что обёртывание дома пенопластом никак не влияет на цену теплоносителя, основными составляющими компонентами которого являются сланец – 11%, дерево – 25% и природный газ 44%. В связи с этим квартирные товарищества с тревогой смотрят на активное продвижение нашим правительством проекта перехода на сжиженный газ. Если правительство заставит поставщиков тепла закупать американский сжиженный газ, который на 40-50% дороже природного газа, то стоимость расходов на отопление жилых домов также подскочит на 50%.

опубликовано в газете МК Эстония 9 августа 2017 года

В нашей реальности – эта фраза уже не фигура речи, сочетание несочетаемого, а горькая реальность для сотен квартирособственников Кохтла-Ярве, жильё которых пришло в полную негодность из-за отключения домов от теплоснабжения за долги товарищества перед поставщиком тепла. Людям пришлось искать новое жильё, а дома подверглись нападению мародёров. Большинство пострадавших – это добросовестные собственники, которые оплачивали свою долю за отопление. По сути, они стали жертвами действующего законодательства, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставщиков необходимых для проживания услуг, в ущерб интересам собственников квартир. Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом, что значительно уменьшает расходы и проблемы монополиста, ведь в случае задолженности ему не запрещается просто закрыть вентиль в доме.

Законодательное лишение прав

Действительно, законодательство Эстонии лишило долевых собственников многоквартирных домов права требовать заключения договора с каждой квартирой на поставку насущных коммунальных услуг, таких как тепло, вода, газ. Таким образом около 1 миллиона человек (количество квартирособственников в Эстонии) вытолкнуты за рамки правового поля и судебной защиты во взаимоотношениях с поставщиками- монополистами. Общедомовой договор на услуги означает, что финансовая нагрузка по сбору платежей лежит солидарно на всех собственниках квартирного дома. В то же время поставщик имеет право не вести судебные споры с товариществом, а просто отключить тепло или воду.

 
 
 
 

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

tel 56 915 679

MTÜ Kooperatiivelamute Toetuse Agentuur KETА

registrikood 80148646