Опубликовано в газете МК Эстония 20 июня 2018 годаДля кого-то с наступлением лета наступает сезон отпусков, а для квартирных товариществ наступает «сезон закрытых дверей». Дело в том, что летом в многоквартирных домах начинаются внешние и внутренние ремонтные работы, часто связанные с заменой коммуникаций внутри квартир или ремонтом балконов. При этом практически все товарищества сталкиваются с противодействием одного или нескольких собственников, которые не впускают работников фирмы-подрядчика внутрь своей квартиры для осуществления ремонтов или другим образом препятствуют. Закон защищает в этом вопросе товарищества и предусматривает санкции для упрямых квартирособственников.
Обязанности квартирособственника
Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает в статье 31 обязанности собственника квартиры, в том числе давать возможность другим лицам использовать предмет индивидуальной собственности (квартиры), если это необходимо для содержания в порядке предмета долевой собственности. Также собственник квартиры обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, выполняли эту обязанность.
Указанное положение как раз и обязывает собственника квартиры дать возможность товариществу (или подрядчику по договору) обслуживать или ремонтировать долевую собственность, находящуюся внутри квартиры. К долевой собственности относятся технические коммуникации дома: водопроводы, трубы канализации, трубы и стояки теплоснабжения, включая радиаторы и змеевики. Таким образом, если общее собрание квартирного товарищества приняло решение о соответствующем ремонте, то каждый собственник квартиры обязан дать товариществу возможность пользоваться квартирой для осуществления работ.
В некоторых квартирных товариществах продолжают применять в качестве меры наказания квартирособственников штрафные санкции. Штрафуют за то, что члены товарищества не выходят на субботник по уборке территории, за то, что ставят машину в неположенном месте, за то, что не подают вовремя показания водомеров, даже за то, что не приходят на общее собрание. Законодательство, регулирующее деятельность товариществ, не содержит понятия штрафных санкций, это значит, что решение общего собрания о штрафах или компенсациях не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия.
Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие и свободное волеизъявление стороны. Товариществу не запрещено вступать со своими членами в договорные отношения, но только при условии, что есть согласие другой стороны договора. Таким образом, если решение о штрафах принимается на общем собрании большинством голосов квартирособственников, то этого недостаточно для того, чтобы создать для всех членов товариществ юридическую обязанность платить штраф.
Опубликовано в МК Эстония 11 апреля 2018
Никто не скажет вам точно, сколько мёртвых душ числится в крепостной книге Эстонии (крепостном регистре) в роли собственников квартир. Но они всегда имеются в наличии, потому что изменение данных крепостной книги производится по нотариальному заявлению лица, а сам умерший собственник такое заявление подать, конечно, уже не сможет. Заявление об изменении собственника квартиры должны представлять в крепостную книгу наследники. Но если наследники пытаются использовать ситуацию в свою пользу, не торопятся привести дела в порядок, не оплачивают счета товарищества и делают долги бывает, то у квартирного товарищества возникают проблемы с мёртвыми душами.
Автоматический наследник
С целью избежать оплаты квартирных долгов, пожить в квартире бесплатно или подольше избежать оплаты подоходного налога некоторые недобросовестные наследники специально длительное время не вносят изменения в крепостной регистр, эксплуатируя в качестве собственника квартиры имя умершего родственника. При этом они никак не проявляют себя в товариществе и не оплачивают счета за квартиру месяцами или годами. Они наивно полагают, что пока фамилия нового собственника не внесена в крепостную книгу, то можно и не платить. Также подавляющее большинство людей уверены, что наследство переходит к ним только через шесть месяцев (так было в СССР), но в Эстонской Республике другие правила.
Государственный Суд поставил точку в этом вопросе в 2007 году, отметив, что недвижимая собственность переходит по наследству согласно части 2 статьи 3 Закона о наследовании в день смерти лица и вне рамок крепостного регистра. Это значит, что наследники считаются собственниками квартиры со дня смерти наследодателя независимо от того, внесены ли они собственниками в крепостную книгу или нет. С этого же дня наследники автоматически становятся членами квартирного товарищества и обязаны платить за хозяйственное обслуживание квартиры, в том числе возможные накопившиеся долги прежнего собственника.
Опубликовано в МК Эстония 7 марта 2018 годаКвартирные товарищества часто жалуются на должников, которые тянут с оплатой счетов, или на суд, в котором почему-то не удалось взыскать долги, даже на законы, которые «защищают должников». Однако у квартирособственников-должников бывают правовые основания не оплачивать долги, особенно, если суммы начислений спорные, то есть, не имеющие под собой законных оснований. Всё-же большинство членов товариществ оплачивает любые начисления, если суммы небольшие, предпочитая не связываться и беречь нервы. Но в случае, если аппетиты правления превышают все разумные пределы или сопровождаются намеренной травлей людей, товарищество рискует стать фигурантом судебного процесса с перспективой оплаты всех расходов, и своих, и выигравшего в суде члена товарищества.
Кто кому должен решит суд
Члены товарищества ведь тоже вправе обращаться в суд, чтобы установить, что они не должны товариществу. В судебном процессе нередко выясняется, что начисленные товариществом суммы являются необоснованными или недоказанными. В таких случаях суд устанавливает неправомочность требований товарищества, а должник освобождается от оплаты "неправедного" долга.
Вот случай из практики КТ Лайне, которое известно широкой публике как место постоянного и грубого нарушения закона и прав квартирособственников. В 2014 году в доме Сыле 45 в двух подъездах были испорчены дверные откосы. Правление КТ в лице Елены и Михаила Королёвых, Елены Харламовой, Эве Корьюс, Энн Нийдумаа порешили, как обычно, «без суда и следствия», что это сделали определенные члены товарищества, так сказать, из оппозиции. Правление начислило Александре Карловой и Ольге Мариной по 40 евро, ещё четверым – по 21 евро к оплате. К тому же, эта история сопровождалась безобразными публичными оскорблениями женщин и их детей. Квартирособственники подали в суд с требованием признать неправомерность начислений и возмещение морального вреда за публичные оскорбления.
Суд первой и второй инстанции встал на сторону членов товарищества и признал юридически ничтожными решения правления КТ Лайне о начислениях и аннулировал долг. Также товарищество выплатило Александре Карловой и Ольге Мариной возмещение морального ущерба по 460 евро и судебные расходы. Незаконная деятельность правления КТ Лайне обошлась товариществу в сумму 4000 евро. По правилам эту сумму можно было взыскать с виновников беззакония – с правления КТ. Но члены товарищества молчаливо согласились, что их деньги незаконно растрачиваются.
Опубликовано в МК Эстония 13 декабря 2017
1 января 2018 года в регистре некоммерческих объединений появится около 10 тысяч новых квартирных товариществ. Это событие коснётся 230 тысяч квартирособственников в домах, которые до сих пор обслуживались по старому Закону о квартирной собственности как сообщество, а сообществами управляли фирмы недвижимости. Какие правовые и практические последствия наступят для собственников квартир? Как следует обращаться со своим товариществом? Попробуем разобраться.
Разоблачение страхов
Начнём с разоблачения страхов, которые распространяют среди собственников квартир несведущие в вопросе лица, в том числе, некоторые несведущие юристы. Людей пугают, что в 2018-м товариществам назначат управляющую фирму. Это утверждение неправильное и не опирается на закон.
Новый Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает в ч. 3 статьи 66, что если дом-сообщество имел ранее управляющую фирму, то управляющим возникшего в доме КТ считается именно эта управляющая фирма, которая обслуживала дом до 2018 года. Другими словами, управляющая домом фирма продолжит обслуживание квартирного дома, но уже в статусе управляющего квартирным товариществом.
А что ожидать малоквартирным домам, с количеством квартир не более десяти, которые управляли домом сами, без управляющей фирмы? Часть 3 и 4 статьи 24 ЗКсКТ предусматривает, что правление в таких домах необязательно. Если правления нет, то квартирособственники руководят и представляют квартирное товарищество совместно.
Для того, чтобы управляющая фирма или правление были внесены в регистрационную карту квартирного товарищества собственникам квартир нужно представить соответствующее заявление в регистр. Для этого даётся срок полгода, к 30-му июня 2018. Это значит, что собственники квартир будут сами решать на собрании, подтвердят ли они полномочия прежней фирмы как управляющего КТ или выберут правление квартирного товарищества, чтобы управлять домом самостоятельно.
