Parafraseerides klassikut, on kõik korteriühistud õnnetud ühtmoodi. Seda kinnitavad samalaadsed vead, mida teevad korteriühistute juhatused või korteriomanikud, mille tulemuseks on mitmed kohtuvaidlused ja artiklid meediaväljaannetes. Näiteks kui ei õnnestu võlgnevust välja nõuda, kurdavad juhatused võlgnike, seaduste ja kohtute üle, võlgnikud aga süüdistavad juhatust valesti tehtud arvutustes. Tegelikult tasuks kõigil vaadata peeglisse.
Tõendamata võlad
Korteriühistu juhatuse kohustus sisse nõuda korteriomanike kommunaalmaksete võlgnevusi tagab korteriühistu tegevuse jätkusuutlikkuse. Juhatuse õigus võlgnevuste sissenõudmiseks tuleneb seadusest (Korteriühistuseaduse §1 lg 2 ja Korteriomandiseaduse §21 lg 2 p1), mistõttu ei vaja juhatus kohtuse pöördumiseks üldkoosoleku otsust. Samas tuleb silmas pidada, et kohtuliku sissenõudmise õigust ei saa realiseerida ilma võlgnikule esitatud võlanõude põhjendatust ja õigsust tõendamata. Tõendiks ei saa olla kohtus raamatupidajalt saadud tõend või arvutuste ja maksete koondtabel, samuti ei saa tõendina käsitleda võlgnikule arve esitamist (Riigikohtu 16. 06. 2010. a otsus). Tõendiks on vaid esmased õigust sätestavad dokumendid: kehtivate üldkoosoleku otsuste protokollid, milles on märgitud hooldus- ja remondikulude tariifid; tarnijate esitatud esmased arved ja vastavate kulude jaotus ühistuliikmete vahel, mis tõendab tarnijatelt sisse ostetud kommunaalteenuste summasid; juhul kui majanduskulude jaotamise metoodika erineb seaduse sätetest, siis tuleb see kajastada ka korteriühistu põhikirjas. Korteriühistu on kohustatud arvutama makseid kinnistusraamatust märgitud korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta, mis ei sisalda lodža või rõdu pindala. Tõendamata võlanõuded jäetakse rahuldamata.
Samuti on oht kohtuvaidluses kaotada neil ühistutel, kes venitavad hagi esitamisega, sest näiteks võlanõue võib aeguda. Korteriühistu võlanõude aegumistähtaeg on 3 aastat. See tähendab, et 3 aastast vanemaid võlgu ei ole võimalik sisse nõuda, need tuleb maha kanda korteriühistu üldkuludena. Samuti on täheldatud, et võlgniku vastuseis suureneb võrdeliselt võlanõude suurusele. Enamikul võlgnikest on lihtsam tasuda 300 eurot, kui hakata kohut käima. Seega on ühistul mõistlik ka sellise väiksema summa puhul algatada võlanõude kiirmenetlus.
Korteriühistu õigus arvestada viivist hilinenud makse eest järeldub Korteriühistuseaduse §7 lg.-st 4, vastavalt millele majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Viivise kui õiguskaitsemeetme eesmärgiks on lihtsustada kahjutasu, mis on tekkinud lepingu osapoolel seoses võlgniku makse hilinemisega, väljanõudmist ja arvestust (Riigikohtu 18.11.2004. a. otsuse nr. 3-2-1-132-04 p. 15).
Paljudes korteriühistutes võlgnikult laekunud summadest lahutatakse maha kõigepealt kogunenud viivised ja seejärel arvestatakse allesjäänud summa põhivõla kustutamisena. Kas see on õige?
Internetiväljaanded ja ajalehed kubisevad korteriühistute liikmete kaebustest esimeeste omavoli peale, samuti mitmesuguste korteriühistute liitude suhtes, kes tegutsevad ühistute sissemaksete arvel, kuid millegipärast ei kaitse ühistuliikmeid, vaid ainult juhatusi. Taoliste pöördumiste üheks nõudeks on riikliku asutuse loomine, mis hakkaks kontrollima korteriühistute tegevust ja kaitsma tavaliikmeid.
Seadusandlik kaitse
Palju räägitakse sellest, et seadused on kehvad ja tuleks neid muuta. Selliste võhiklike väidetega ei saa nõustuda, sest korteriühistute tegevust reguleerivas seadusandluses on piisavalt kajastatud tekkivad õigussuhted. Probleem ei peitu seadustes, vaid inimestes, kes ei soovi järgida kehtestatud reegleid, vaid elavad ja tegutsevad vastavalt oma arusaamadele, eirates teiste korteriomanike huvisid.
Suurimaks probleemiks on usalduse puudus ühistuliikmete omavahelistes suhetes või ka juhatuse ja ühistuliikmete vahel. Õigeks peetakse ainult isiklikke huve ja nende saavutamiseks ollakse valmis teistest teerulliga üle sõitma. Niisuguste inimeste jaoks võib kirjutada kasvõi 100 „head“ seadust ja põhikirja, sätestada täpselt ja selgelt õige käitumise reeglid, kuid probleemid sellest ei kao.
Kohtulik kaitse
Kehtiv seadusandlus tagab kohtuliku kaitse inimesele, kelle arvates tema õigusi on riivatud. Kohtulikule kontrollile kuuluvad üldkoosolekute ja juhatuse otsused, elamu majandamisega seotud arveldused korteriomanikega, järelevalve muude korteriühistu põhikirjast või seadusest tulenevate õiguste täitmise üle. See tähendab, et korteriühistu liikmed võivad esitada oma õiguste kaitseks kohtuhagisid vastavate nõuetega.
Miks siis ei kasuta ühistuliikmed oma põhiseaduslikke õigusi kohtulikule kaitsele? See küsimus on pigem retooriline – alates 1. jaanuarist 2009. a. on kohtulik kaitse muutunud kättesaamatuks suurte riigilõivude tõttu suuremale osale elanikest. Samuti on põhjusteks pikk kohtumenetlus, korteriomanike õiguslik harimatus ja paljude venekeelsete elanike puhul ka keelebarjäär, mille tõttu inimesed ei ole teadlikud isegi oma õigusest tasuta menetlusabile (riigilõivuvabastus, tasuta advokaat).
Seetõttu eelistavad ühistuliikmed esitada kaebusi politseisse, Riigikogule, õiguskantslerile, ajalehtedesse, raadiosse, televisiooni ja mitmesugustesse inspektsioonidesse.
Kas uus inspektsioon?
Inimesed nõuavad järjekindlalt, et asutataks riiklik või munitsipaalne inspektsioon, mis hakkas kontrollima korteriühistute tegevust kõikides tegevusvaldkondades, lahendaks vaidlusi, viiks läbi revisjone. Kindlasti on selles ettepanekus ratsionaalne iva.
Alates 1. jaanuarist 2010. a. kehtiv Lepitusseadus võimaldab luua kohalikus omavalitsuses kohtueelse lepitusorgani, mis peaks aitama konflikti osapooltel leida rahumeelne lahendus eraõiguslikule vaidlusele. Kohalik omavalitsus võiks lahendada taolise lepitusorgani või komisjoni rahastamisega seotud küsimused erinevate korteriühistute tegevuse toetamise programmide kaudu.
Lepitusmenetluse eelduseks on osapoolte nõusolek selles osalemiseks. Menetluse raames toimub istung ühe kuu jooksul avalduse esitamisest. Kumbki osapool esitab oma väidete kohta põhjendused, võib tellida ka ekspertiise ja kutsuda tunnistajaid.
Edukalt lõppenud lepitusmenetluse puhul kirjutatakse alla osapoolte kokkuleppele, mille täitmine on kohustuslik. Kui kokkulepe jääb saavutamata, on isikul õigus pöörduda kohtusse vaidluse lahendamiseks.
Lepituskomisjoni asutamine võimaldaks vabaneda kohtumenetlusega seotud hirmudest, mis on tingitud raha- ja ajakulust. Ja mis kõige tähtsam – see aitaks kaasa korteriühistutes tekkivate konfliktide lahendamisele, millest mitmed on tingitud osapoolte teadmatusest, oskamatusest ja vastastikuse lugupidamise puudumisest.
Demokraatia tundmaõppimine
Lahtiseks jääb küsimus, kuidas harida korteriomanikke uute ja keeruliste õigussuhete teemal, mis tekkisid uusomanike vahel ootamatult 15 aastat tagasi. Juhtimisest väga kaugel olevad inimesed said enda kätte uued juhtimishoovad, mille valdamine eeldab õppimist ja ajakulu. Perifraseerides üht tuntud vene klassikut – me ei ole demokraatiat veel välja teeninud ega oska seda kasutada.
Tänapäeval tegelevad esimeeste koolitamisega suvalised inimesed, korteriomanikke aga ei koolita keegi. Tekkivatele keerukatele küsimustele vastavad isehakanud „konsultandid“, kellel puudub vähimgi arusaam õiguse alustest.
Ehk oleks aeg perioodiliselt korraldatavate „ümarlaudade“ asemele luua munitsipaalne koolituskeskus, mis pakuks nii õppeprogramme korteriühistute liikmetele (mitte ainult esimeestele). Lisaks ka kvalifitseeritud õigusabi, võimaldades näiteks tellida spetsialisti, kes viiks läbi korteriühistu majandustegevuse revisjoni, kinnisvara ekspertiisi teostaja või võimaldaks lihtsalt vahetada kogemusi, tellida erialast kirjandust jne.
Uue korteriomandi ja -korteriühistuseaduse väljatöötamisele kulus kaks aastat. Seaduse koostamisel võeti arvesse kriitilisi tähelepanekuid, parandusettepanekuid ja ideid Justiitsministeeriumisse hulgaliselt laekunud kirjade põhjal. Samas jäi seaduseelnõu põhieesmärk samaks – kaitsta kortermajade võlausaldajate (kommunaalteenuste tarnijate, pankade, kinnisvarahooldusfirmade) õigusi ja huve, muutes korteriühistu taas ühisuseks.
Näotud
Algul arvas enamus meist, et kõik korterelamud muutuvad automaatselt korteriühistuteks, kuid seaduseelnõud lähemalt uurides selgus, et see pole sugugi nii. Vaatamata sellele, et korteriühistu-nimelise kuue saavad kõik kortermajad, jääb see vaid fiktiivseks, kuna olemasolevate korteriühistute liikmetest tehakse taas „ühisuseliikmed“. Seaduseelnõus on korteriomanike ühisus minetanud oma nime, kuid mitte olemuse. Korteriühistu on kavalalalt kokku sulatatud ühisuse mõistega ja on saanud kõik viimasele omased tunnused: korteriomanike solidaarne vastutus kogu elamu võlgade eest, teiste juriidiliste isikute võimalus siseneda elamu juhatusse, korteriühistu vabatahtliku likvideerimise ja pankrotimenetluse täielik välistamine.
Juriidiline isik toimib hoopis teistsugusel loogikal: põhikiri, registreering Äriregistris, füüsilistest isikutest koosnev juhatus, osakapital, vabatahtliku likvideerimise ja pankrotimenetluse võimalus. Seaduseelnõus aga ei mahu korteriühistud sellesse loogikasse. Selles kontekstis ei ole ka juhuslik spetsiaalse registri loomine korteriühistutele, mis on lahutamatult seotud korteriomandite kinnistusraamatuga. Sisuliselt tähendab see seda, et korteriühistu kaotab oma näo ja korteriomanikud jäävad oma õigustest ilma. Nüüdsest on elanikud kohustatud pidevalt jälgima ühistu ja oma naabrite maksevõimet, et korteriühistu võlgnevuse tõttu oma korterist mitte ilma jääda. Samas enamik korteriomanikest lihtsalt ei soovi või ei ole võimelised sellega tegelema kas vanuse, ebapiisava hariduse, sissetuleku või suure töökoormuse tõttu. Neist muredest saab lahti vaid, müües korteri või loobudes sellest sunniviisiliselt.
Riigikogu teeb kõik otsused
Vaevalt keegi meist kahtleb, et Riigikogu otsustab korteriomanike saatuse nende eest. Kuigi inimesed on nördinud kommunaalteenuste hinnatõusust, puudub neil õigus sõlmida otselepinguid soojuse-, vee- ja gaasitarnijatega (see õigus oli üürnikel nõukaajal). Vananev elamufond nõuab kallist renoveerimist, puuduvad alternatiivsed küttesüsteemid jne, kuid võimulolijad ei tee midagi.
Põhjus on mitte ainult selles, et 80% Riigikogu liikmetest elab eramajades ega mõista üldse korteriomanike probleeme, vaid eelkõige seetõttu, et parteieliidi prioriteediks on suurettevõtete ja krediidiasutuste, mitte rahva huvid. Enamikule valijatest on ka arusaadav, et vanad erakonnad on end ammendanud ja moraalselt diskrediteerinud. Uute ideede ja inimeste puudumise tõttu tulevad võimu juurde ebapädevad ja harimatud isikud, keda määratakse ametisse üksnes parteilise lojaalsuse põhjal. Hääletades kellegi poolt erakonna nimekirjast, ei saa kunagi olla kindel, et sama tegelane homme ei hüppa üle mõnda teise erakonda või tuleb tema kui „peibutuspardi“ asemele hoopis teine. Samas, tänapäeva korteriomanikud ei tõtta oma huvide eest seismiseks poliitikasse. Näitena võib märkida, et sõjaeelse Eesti Vabariigi Riigikogus oli eelmise sajandi 20-ndatel aastatel 4 parlamendiliiget, kes esindasid korteriomanikke.
Hääletud
Tänapäeval ei ole Riigikogus (ja ammugi mitte kohalikes omavalitsustes) korteriomanike esindajaid kui poliitilist jõudu. Nende 20 aasta jooksul, mil korteriühistud on eksisteerinud Eestis, on korteriomanikud oma enamuses olnud passiivsed, neil ei ole poliitilisi ambitsioone. Tõsi küll, aeg-ajalt korraldatakse tänavademokraatia aktsioone – käiakse plakatitega ja protestitakse kõrgete hindade vastu. Seda soosivad ka kõik erakonnad, kuna see võimaldab neil taltsutada poliitiline teema enda huvides ja kasutada seda valimistel.
Pelgalt tänavademokraatia aga ei sobi korteriomanikele. Nad peaksid ise olema seal, kus tehakse otsuseid ehk siis võimu juures. Kohaliku omavalitsuse tasandil oleks ju täiesti võimalik lahendada küsimusi, mis on seotud soojusetarnija vahetamisega, alternatiivsete soojusenergia allikate kasutuselevõtmisega, kohtueelse lepitusorgani asutamisega, vaidlusaluste küsimuste lahendamisega korteriühistutes jne.
Korteriomanike seas on üsna palju pädevaid ja korralikke inimesi, kes oleksid suutelised esindama korteriomanike huve, kuid ka sel aastal kohalike omavalitsuste valimistel ei õnnestunud inimesi kokku saada. Seniks, kuni kestab olukord, et korteriomanike hääl ei ole esindatud kohalikus omavalitsuses või Riigikogus, jätkab poliitiline eliit pankadele ja kommunaalteenuste monopolidele kasulike seaduste vastuvõtmist, eirates korteriomanike huvisid.
Marina Suhnjova, jurist
